Erhebliche Gewerbesteuererleichterungen für die Versorgung von Mietern mit erneuerbarer Energie, bei Ladestationen für Elektrofahrzeuge und bei sonstigen Tätigkeiten wie der Vermietung von Betriebsvorrichtungen
Mittels der erweiterten Grundbesitzkürzung können gewerbesteuerpflichtige Immobiliengesellschaften (insb. gewerblich geprägte KGs und GmbHs) ihre Immobilienerträge faktisch von der Gewerbesteuer befreien.
Die Lieferung von selbst erzeugter Energie (z.B. aus Photovoltaik) sowie Stromlieferungen an Mieter durch den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge können dabei als "schädliche" Leistungen angesehen werden. Als Konsequenz wird die Kürzung der Immobilienerträge für Zwecke der Gewerbesteuer versagt. Dies gilt bei Gesellschaften mit mehreren Investments dann nicht nur mit Blick auf die Erträge aus der fraglichen Immobilie. Vielmehr wird die gesamte Tätigkeit der Gesellschaft schädlich infiziert.
Darüber hinaus kann auch die Vermietung von Betriebsvorrichtungen (in Gewerbeimmobilien) schädlich sein, da diese Betriebsvorrichtungen von der insoweit relevante Definition von Grundbesitz ausgeschlossen sind. In der Praxis ist daher insbesondere bei bestimmten Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Hotels oder Logistikimmobilien die erweiterte Kürzung gefährdet, wenn keine Strukturierungsmaßnahmen wie bspw. die Übertragung auf separate Gesellschaften ergriffen werden.
Vorgeschlagene Änderungen
Im Rahmen des Fondsstandortgesetzes sollen wesentliche Erleichterungen eingeführt werden:
- für die Einspeisung bzw. Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien (insbesondere Solarstrom); und
- für den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder.
Einkünfte aus diesen Tätigkeiten sollen unschädlich sein. Voraussetzung ist allerdings, dass die Einkünfte aus diesen Tätigkeiten 10% der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes nicht übersteigen.
Darüber hinaus sind (sonstige) Einkünfte aus unmittelbaren Vertragsverhältnissen mit den Mietern der Immobilie (z.B. Vermietung von Betriebsvorrichtungen) unschädlich, wenn diese Einkünfte 5% der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes nicht übersteigen.
Zu beachten ist auch, dass trotz der Unschädlichkeit der vorgennannten Einkünfte insoweit keine Steuerbefreiung eintritt. Die Befreiung betrifft weiterhin nur die originären Immobilieneinkünfte, wohingegen die Einkünfte aus den Nebentätigkeiten separat zu ermitteln und der Gewerbesteuer zu unterwerfen sind.
Die Neuregelung soll ab dem Erhebungszeitraum 2021 gelten. Das Gesetz muss noch vom Bundesrat verabschiedet werden.
Kommentar zu den vorgeschlagenen Änderungen
Die vorgeschlagenen Änderungen sind ein wichtiger Schritt. Sie sollen wesentliche Hindernisse für Immobilienunternehmen beseitigen (siehe zuvor beschrieben). Es ist jedoch zu beachten, dass die bisher ggf. schädlichen Tätigkeiten in der Praxis weiterhin identifiziert werden müssen, um:
- sicherzustellen, dass der relevante Prozentsatz nicht überschritten wird und
- separat der Gewerbesteuer unterworfen zu werden.
Darüber hinaus kann es insbesondere bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen weiterhin erforderlich sein, die Betriebsvorrichtungen in separate Gesellschaften zu übertragen:
- entweder wenn der relevante Prozentsatz überschritten wäre oder
- aufgrund einer beabsichtigten Veräußerung der Immobilie.
Der Wortlaut der neu geplanten Entlastung erfasst vermutlich nur Einkünfte aus der laufenden Vermietung oder Verpachtung, nicht aber etwaige Veräußerungserlöse im Zusammenhang mit Betriebsvorrichtungen.
