Das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht sieht grundsätzlich nur wenige Begünstigungen für Immobilien vor. Zu nennen sind hier etwa der zehnprozentige Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien, die Begünstigung für die Übertragung des Familienheims, Begünstigung für sogenannte Wohnungsunternehmen oder die Begünstigung für konzerninterne Vermietungen. Diese sind allerdings vielfach von der Einhaltung sogenannter Nachbehaltensfristen abhängig. Zudem werden die Begünstigungsvorschriften von der Rechtsprechung restriktiv ausgelegt. So sollen nach dem jüngsten Urteil des Bundesfinanzhofes Parkhäuser, Shoppingcenter oder auch Hotels wohl nicht mehr als begünstigt anzusehen sein (vgl. hierzu unseren Beitrag vom 16. August 2024: Parkhaus bei der Erbschaftsteuer nicht begünstigt).
Der langanhaltende „Immobilienboom“ in den vergangenen Jahrzehnten hat die Werte für Grundbesitz in die Höhe getrieben, was für die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Vermögens- und Nachfolgeplanung eine Hürde bedeutet. Umso mehr bietet es sich an, das mit dem Wertverlust der derzeitigen „Immobilienkrise“ einhergehende Gestaltungspotenzial zu nutzen. So sollte unbedingt in Erwägung gezogen werden, Immobilien im Wege der Schenkung auf die nächste Generation zu übertragen, den Wert der Immobilien steuerlich zu „konservieren“ oder aber bereits vorausschauend günstig Immobilien für die nächste Generation zu erwerben.
Eine Möglichkeit, den derzeitigen niedrigeren Wert einer Immobilie steuerlich zu „konservieren“ besteht darin, die Immobilie an die nächste Generation zum derzeitigen Verkehrswert zu veräußern. Der Erwerber kann den Erwerb dabei fremdfinanzieren oder der Veräußerer den Kaufpreis stunden. Erfolgt im letzteren Fall die Stundung des Kaufpreises allerdings zinslos, ist zu beachten, dass der Zinsvorteil grundsätzlich eine steuerpflichtige Schenkung darstellen kann.
Der Veräußerer kann im Folgenden schrittweise auf den Kaufpreis verzichten, wodurch die Belastung mit Schenkungsteuer gesteuert und so optimiert werden kann.
Interessant kann ein solches Vorgehen auch in den Fällen mit Auslandsbezug sein, da die Forderung auf den Kaufpreis kein „Inlandsvermögen“ darstellt. So kann zum Beispiel bei ausschließlich nicht mehr in Deutschland steuerpflichtigen Personen bei der Übertragung des Grundstücks eine deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer vermieden werden, falls die Kaufpreisforderung später unentgeltlich abgetreten oder vererbt wird.
Insgesamt hat eine Veräußerung gegenüber einer Schenkung der Immobilie den Vorteil, dass Abschreibungsvolumina gehoben werden und zukünftige Wertsteigerungen der Immobilie gleichwohl bereits im Vermögen der nächsten Generation eintreten. Weiterhin werden regelmäßig die Einkünfte der Immobilien fortan der nächsten Generation zugeordnet. Grunderwerbsteuer fällt für Immobilienübertragungen innerhalb der Familie regelmäßig nicht an.
Alternativ kann sich auch anbieten, den Wert der Immobilie durch eine Einbringung in eine Personen- oder Kapitalgesellschaft zu „konservieren“. Der Vorgang ist etwas komplexer und ist im Regelfall bei einem größeren Immobilienportfolio eine sinnvolle Option.
Zudem kann hier eine gewisse Kontrolle über das Vermögen erhalten werden und ggf. sogar erhebliche steuerliche Vorteile im Rahmen der laufenden Besteuerung erzielt werden.
Die Gestaltungsmöglichkeiten für ein „Einfrieren“ von Immobilienwerten sind zahlreich. Ob und welche Variante sich dabei im Ergebnis „rechnet“ ist allerdings eine Frage des Einzelfalls. Zudem gibt es steuerlich sowie zivilrechtlich zahlreiche Fallstricke. Es ist daher eine sorgfältige Analyse und Abwägung des Einzelfalls erforderlich.
Sie haben Fragen zu der Thematik? Gerne beraten wir Sie zum „Konservieren“ Ihrer Immobilienwerte und zur steueroptimalen Strukturierung Ihres Immobilienportfolios.
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