Die neuen Bodenrichtwerte 2025 für Berlin sind veröffentlicht – mit erheblichen Rückgängen in einzelnen Lagen von bis zu 40 % gegenüber dem Bewertungsniveau von 2022. Die Bundeshauptstadt ist hier kein Einzelfall, auch in anderen Städten sinken die Bodenwerte oder es deutet alles auf eine Senkung hin.
Was auf den ersten Blick nach einem Wertverlust aussieht, kann für Eigentümer eine konkrete steuerliche Gestaltungschance sein: Der steuerliche Grundbesitzwert, der bei Schenkung oder Erbschaft angesetzt wird, basiert maßgeblich auf den aktuellen Bodenrichtwerten.
Gerade bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien – die nicht unter die bekannten Steuervergünstigungen wie „Familienheim“ oder „Wohnungsunternehmen“ fallen – lassen sich durch den Wertverfall neue Potenziale für eine steuerlich optimierte Immobiliennachfolge erschließen.
Was bedeuten gesunkene Bodenrichtwerte für die steuerliche Bewertung?
Der steuerliche Wert einer Immobilie wird in der Regel nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren berechnet – je nach Gebäude- und Nutzungsart. Insbesondere für die beiden letztgenannten Verfahren für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle, denn er fließt unmittelbar in die Ermittlung des Bodenwerts ein – einer der Hauptbestandteile des steuerlichen Grundbesitzwerts.
Sinkt der Bodenrichtwert, reduziert sich regelmäßig der gesamte steuerliche Wert des Grundbesitzes. Das Ergebnis: Eine geringere Bemessungsgrundlage bei der Schenkung- oder Erbschaftsteuer – und damit erhebliches Potenzial für eine Steueroptimierung.
Was zeigen konkrete Bewertungsbeispiele aus Berlin?
Die Praxis zeigt eindrucksvoll, wie stark sich der Rückgang der Bodenrichtwerte steuerlich auswirken kann. Zwei exemplarische Bewertungen aus Berlin machen das deutlich:
- Gewerbeimmobilie:
Der Bodenrichtwert sank von 14.000 Euro/m² auf 8.000 Euro/m² – der steuerliche Wert des Grundstücks reduzierte sich von 129,5 Millionen Euro (2022) auf 73,9 Millionen Euro (2025).
- Gemischt genutzte Wohnimmobilie:
Auch hier sank der Bodenrichtwert deutlich – von 6.500 Euro/m² auf 4.500 Euro/m². Der Grundbesitzwert reduzierte sich von 9,8 Millionen Euro auf 7,3 Millionen Euro – ein Rückgang von mehr als 25 %.
Diese Bewertungsergebnisse basieren auf der Anwendung der gesetzlichen Bewertungsverfahren - sie sind relevant für jede schenkweise Übertragung von Grundbesitz.
Für welche Immobilien lohnt sich die Übertragung jetzt besonders?
Besonders profitieren können Eigentümer von vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilien, bei denen keine steuerlichen Sondervergünstigungen greifen. Hier zählen die steuerlich angesetzten Werte voll – und eine Übertragung während einer Niedrigbewertungsphase - wie aktuell - kann erhebliche Vorteile bringen.
Auch bestehende Finanzierungen spielen eine Rolle: Sie verringern zusätzlich den steuerlichen Wertanteil. In Kombination mit den gesunkenen Bodenrichtwerten ergibt sich ein effizienter Hebel, um Immobilienvermögen jetzt gezielt und steuerschonend zu übertragen oder die derzeit niedrigen Werte auch für die Zukunft zu konservieren.
Regionale Unterschiede: Was ist außerhalb Berlins zu erwarten?
Aktuell sind die Rückgänge der Bodenrichtwerte vor allem in Berlin sichtbar – teils mit deutlichen Ausschlägen. Erste Korrekturen haben auch bereits in anderen Städten stattgefunden. Die Tendenzen deuten darauf hin, dass auch in weiteren Städten signifikante Korrekturen bei der Grundstücksbewertung noch folgen werden.
Tendenziell scheinen die Abschläge dort besonders groß zu sein, wo die Werte bis zu ihrem Höhepunkt im Jahr 2022 besonders schnell und besonders stark gestiegen waren.
Auch Private Clients mit Immobilien außerhalb Berlins sollten daher jetzt prüfen lassen, ob auch für ihre Region steuerliche Gestaltungsspielräume entstehen – oder ob die aktuellen Werte bereits heute genutzt werden können.
Unsere Empfehlung: Jetzt Potenziale aktiv prüfen
Ob in Berlin oder perspektivisch in anderen Regionen – die aktuelle Marktlage bietet ein attraktives Zeitfenster für steuerlich clevere Lösungen in der Immobiliennachfolge.
Unsere Empfehlung:
- Lassen Sie die Bewertung Ihrer Immobilien jetzt neu prüfen
- Identifizieren Sie steuerliche Übertragungspotenziale
- Nutzen Sie die aktuellen Bodenrichtwerte gezielt für Ihre Nachfolgeplanung
Wir beraten Sie gerne persönlich und individuell. Sprechen Sie uns an!
